Advocaat Boudewijn van Nieuwenhuijzen, werkzaam bij Kneppelhout Advocaten (partner van de VVR), gaat in deze bijdrage in op de door de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening beoogde aanpassingen met betrekking tot de Wet betaalbare huur en tijdelijke verhuur aan studenten.

In een eerdere bijdrage schreef ik al over de gevolgen van het coalitieakkoord van het kabinet-Jetten voor verhuurders. Het nieuwe kabinet wil onder meer de Wet betaalbare huur alvast optimaliseren voorafgaand aan de geplande evaluatie in 2027. Daarbij merkte ik op dat op dat moment nog niet duidelijk was welke maatregelen concreet worden beoogd en of het bijvoorbeeld gaat om maatregelen van de orde van grootte van het eerdere ontwerpbesluit aanpassing regelgeving verhuur.

De kamerbrief van 20 april 2026 van de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening, Elanor Boekholt-O’Sullivan, biedt meer duidelijkheid. Zij blijkt met de aangekondigde maatregelen inderdaad te willen aansluiten bij het ontwerpbesluit van haar voorganger (Mona Keijzer). Feitelijk komt het neer op een aantal spoedmaatregelen om de uitpondgolf een halt toe te roepen en te voorkomen dat het aanbod aan (middeldure) huurwoningen nog verder afneemt, voorafgaand aan de evaluatie van de Wet betaalbare huur in 2027. Concreet gaat het om de volgende 5 maatregelen:

1)    Invoering WOZ-prijsopslag

De WOZ-cap zorgt ervoor dat een maximum geldt voor het meewegen van de WOZ-waarde van een huurwoning in de WWS-waardering, te weten maximaal 33% van de punten, met als doel te voorkomen dat woningen enkel door een hoge WOZ-waarde in het vrije segment (meer dan 186 punten) vallen.

De WOZ-prijsopslag die de minister beoogt komt er kort gezegd op neer dat de verhuurder bij toepassing van de WOZ-cap alsnog een huurprijs mag vragen die overeenkomt met het puntenaantal zonder toepassing van de WOZ-cap. De woning blijft wel gereguleerd, omdat deze qua puntenaantal wel tot het gereguleerde segment blijft behoren. De verhuurder kan dan dus wel een hogere huurprijs vragen, maar blijft verder gebonden aan de beperkingen die voor woningen in het gereguleerde segment gelden.       

2)    Afschaffen minpunten bij geheel ontbreken buitenruimte

Een zelfstandige huurwoning krijgt onder de huidige regeling 5 minpunten als er in het geheel geen buitenruimte is (privé of gedeeld). De minister wil dit afschaffen, zodat voor het geheel ontbreken van buitenruimte niet langer minpunten worden toegepast.

3)    Betere locatiewaardering kleine rijksmonumenten

Tot aan de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur werd de gewildheid van het wonen in een rijksmonument en de instandhouding, renovatie en verduurzaming van zo’n monument gewaardeerd met (maximaal) 50 WWS-punten. Dit is onder de Wet betaalbare huur vervangen door een prijsopslag van 35%. Bij kleine rijksmonumenten doet deze opslag echter onvoldoende recht aan het rijksmonumentale karakter en de gewilde locatie (rijksmonumenten zijn immers veelal in stadscentra gelegen).  

De minister wil dit probleem ondervangen door een zwaardere weging van de WOZ-waarde van kleine rijksmonumenten (tot 40 m2). De minister licht in de brief niet toe hoe zij die zwaardere weging concreet voor zich ziet. De vorige minister beoogde de WOZ-waarde van kleine rijksmonumenten te delen door een lager bedrag dan het reguliere bedrag (€ 210 tegenover € 242), waardoor de woning voor het onderdeel WOZ-waarde enkele punten hoger zou scoren.

4)    Tijdelijke huurcontracten voor alle studenten

Sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024 is het slechts nog mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst van twee jaar of korter zonder beëindigingsbescherming voor de huurder aan te gaan met huurders die behoren tot één van de limitatief vastgelegde doelgroepen. Ik schreef daarover eerder een bijdrage. Eén van die doelgroepen betreft studenten die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland willen wonen of afkomstig zijn uit het buitenland en in Nederland studeren.

In de praktijk ontstonden veel vragen over deze doelgroep, bijvoorbeeld of daaronder ook een student valt die weliswaar verhuist naar een andere gemeente maar dezelfde studie aan dezelfde onderwijsinstelling blijft volgen. De minister wil tijdelijke verhuur weer mogelijk maken aan alle studenten, ongeacht of zij dus afkomstig zijn uit een andere gemeente binnen Nederland of het buitenland.   

5)    Tijdelijke verlenging nieuwbouwopslag middenhuurwoningen met 4 jaar

Met de Wet betaalbare huur is een tijdelijke nieuwbouwopslag geïntroduceerd voor na invoering van de wet opgeleverde middenhuurwoningen waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2028. Verhuurders van die woningen mogen gedurende een periode van 20 jaar een huurprijsopslag van 10% toepassen. De minister wil deze nieuwbouwopslag met 4 jaar verlengen, derhalve tot 1 januari 2032, zodat investeerders voor een langere periode extra ruimte krijgen voor de bouw van nieuwe middenhuurwoningen.   

De minister beoogt de eerste 4 maatregelen vanwege de urgentie te laten ingaan per 1 januari 2027 of zoveel eerder als mogelijk. Het helpt in dit verband dat deze maatregelen als gezegd veel overlap hebben met het ontwerpbesluit van de vorige minister, waarmee al de nodige stappen waren gezet. De verlenging van de nieuwbouwopslag is wel nieuw ten opzichte van het ontwerpbesluit. Deze maatregel zal de minister als eerstvolgende stap afzonderlijk in internetconsultatie brengen.

Wij houden de ontwikkelingen rondom de aangekondigde maatregelen voor u in de gaten. Te zijner tijd zullen wij u weer voorzien van een update.

Wij houden u op de hoogte.

VVR - Vereniging Verhuurmakelaars en Vastgoedbeheerders Rotterdam

Wilt u ook partner worden van de VVR?

Neem dan contact op door een email te sturen naar carlo@vvrotterdam.nl